​土地“带方案”出让：未来社区规划建设之路

社区是城市的基本单位，更是城市居民凝聚力体现和幸福感提升的重要场所。而未来社区更是一个科学规划、精心布局、智慧先进的生活空间，是让城市发展更现代、人民生活更美好的承载平台。为进一步规范土地开发建设质量，提升城市品质，部分城市先后开展了土地“带方案”出让建设用地使用权的模式探索。

所谓带方案出让，即土地出让前，政府将城市设计、建设工程方案、功能运营、基础设施建设要求等相关条件予以明确，作为土地出让的前提条件，纳入土地出让合同；受让人在取得土地后，必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营，落实相关的条件和要求。

根据所带方案的不同，土地带方案出让可分为带城市设计方案、带建设工程设计方案、带基础设施条件、带功能运营要求四种类型。“带方案”出让，可以有效提升城市建设品质，提高土地利用综合效益。

云帆未来社区是杭州七个“首批未来社区”试点项目中第一个亮相的，项目位于钱塘区核心功能拓展轴与城市服务带交汇处，区域次级TOD中心，是杭州东部门户枢纽，具备构建产业升级+未来社区营造两大内涵的潜力，项目总规划面积50公顷，用地面积22.25公顷。

云帆未来社区核心理念“智扬云帆，创享钱塘”，项目以5个地块构筑起涵盖住宅、公寓、商业、办公等业态的TOD综合大盘，以创业、交通、健康、教育、邻里、治理、服务、低碳和建筑九大未来社区场景为特色，集衣食住行学游购娱等功能于一体，充分满足社区居民生活需求，打造一个“绿色集约、和睦共治、智慧共享、全龄共乐、产城共荣”的特色未来社区典范。

作为一座融入TOD4.0理念打造的项目，云帆未来社区以地铁七号线塘新线站为核心，配以周边公交、主干道等，构筑起高效出行网络体系，并通过交通路网及天桥连廊将轨道交通、地下商业、邻里中心、办公创业、生活住宅等多维度场景空间无缝衔接，结合社区慢行系统、花园式集合入口，社区内部通勤车辆、智慧物流服务集成系统等，形成城市公共空间向社区内部的延伸与渗透开放性空间。

云帆未来社区作为“带方案”出让土地开发模式的社区，在适度降低用地成本的同时，约束土地受让人聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标，落实未来社区建设标准，推动以九大场景创新为重点的集成系统真正落地。为加强未来社区建设工作的统筹协调，在省、市政府的领导下，由区政府、区发改委等部门组建未来社区建设试点工作专班，制定重点工作事项清单，专班推进政策处理，协调解决问题，保证完成所有任务。

另外，在社区中央位置设置了全景示范区，整个示范区从东面地铁站口到未来社区体验馆的主动线，通过景观空间变化和艺术小品反映了从历史到未来的进程，通过提前体验未来社区生活，对社区建设成果进行评价、改善。

此外，云帆未来社区通过运营团队在前期规划阶段的顶层设计、中期建筑阶段的优化建议、后期试运营阶段的迭代修正，让运营参与到社区全生命周期开发中，对九大场景的规划建设提出可持续运营发展的具体想法。

自2019年至今的两年时间里，浙江未来社区建设技术指标体系已趋成熟，试点改革已有相当成果积累。为加快推进未来社区理念、标准模式应用，浙江省有关部门决定在2021年开展未来社区创建工作，努力把未来社区打造成为品质生活的幸福社区、城市有机更新的生动实践、共同富裕的“美好家园”。

根据不同社区的实际情况，未来社区创建主要分为整合提升类、拆改结合类、全拆重建类、规划新建类和全域类等类型。其中，整合提升类和拆改结合类为2021年创建工作的重点。其中，规划新建类未来社区主要是依托省重大发展平台，优先在人口集聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间复合开发禀赋好的城市发展核心区中，开展规划新建类创建。

云帆未来社区土地“带方案”公开出让，包含九大场景系统设计要求及可持续运营要求等内容，通过强化履约管理，将未来社区约束性指标及建设运营要求转化为协议条款，约束土地受让人全面落实九大场景。

“带方案”出让的未来社区会根据试点相关要求进行运营情况验收，若未能通过验收，存在终止协议无条件退出运营风险，并可能作为不良记录公共信用平台，进一步确保未来社区建设不偏离初衷。继续探索“带方案”出让研究，聚焦履约协议条款优化，重点在房价管控、约束性指标落实、可持续运营等方面抓好落实，确保居民搬得进、住得好。